Неліктен 1 шілдеден бастап жылжымайтын мүлік қымбаттайды және пәтер сатып алу шұғыл ма?

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 04:02

Жаңа заң үлескерлердің ақшасын қорғауы керек. Бірақ одан банктер көбірек пайда көреді.

1 шілдеде не болады?

2019 жылдың 1 шілдесінен бастап үлестік құрылыс нарығында компания мен клиент арасындағы қарым-қатынас ережелерін өзгертетін заңға түзетулер күшіне енеді.

Құрылыс салушылар енді үй салу кезеңінде пәтер сатып алатын адамдардың ақшасын тікелей пайдалана алмайды. Бұл қаражат эскроу шоттарында сақталады. Кәсіпорын оларды нысан пайдалануға берілгеннен кейін ғана алып тастай алады.

Әзірлеушілер банктен несие алуы керек - әрине, пайызбен. Мысалы, Сбербанк оларға 7-8 пайызбен несие беруге уәде береді, бұл өте көп.

Ал бұл заң не үшін қажет?

Бұл үлескерлердің ақшасын қорғау мақсатында заңнаманы жетілдірудің келесі кезеңі.

2004 жылға дейін ортақ құрылыстың бірыңғай нормативтік базасы болған жоқ, сондықтан бір пәтерді бірнеше клиентке бірнеше рет сату, құрылыс салушының барлық ақшасымен жоғалып кетуі және т.б. түріндегі әртүрлі алаяқтық схемалар өркендеді.

214-ФЗ заңы ортақ құрылыс нарығындағы жағдайды айтарлықтай жақсартты. Ол сатып алушыны объектілерді қосарлы сатудан қорғайды, клиент пен әзірлеуші арасындағы қарым-қатынасты реттейді. Бірақ ереже компанияның банкроттығынан сақтандырмайды, бұл сирек емес. Қазір Құрылыс министрлігінің реестрінде 887 проблемалық ғимарат бар.

Жаңа заң үлескерлерді дәл осындай жағдайлардан қорғауға арналған. Егер компания өз міндеттемелерін орындамаса - құрылысты аяқтамаса, мерзімін өткізіп алса - онда эскроу шотындағы ақша клиентке қайтарылады.

Жақсы заң сияқты. Әлде ұстайтын нәрсе бар ма?

Мұнда кейбір нюанстар бар. Үлескерлерді қорғаудың жаңа механизмі жақсы жетілдірілді. Онда адамдар ақшасыз, пәтерсіз, бірақ жоқ тұрғын үй үшін ұзақ мерзімді ипотекамен қалған жағдайларды алып тастайды.

Дегенмен, бұл ретте құрылыс салушыға құрылыс салу қымбатқа түседі, бұл пәтерлердің құнына әсер ететіні сөзсіз. Ал құрылысы аяқталмаған баспананың бағасын айтып отырмыз.

Бұрын ол қалай жұмыс істеді: әзірлеуші акционерден ақша алып, оған осы қаражатты пайдаланғаны үшін жеңілдік берді. Бұл жағдайда пәтер сатып алу тәуекелі жоғары инвестицияның бір түрі болды. Сіз, мысалы, қазу сатысында 1,5 миллион рубльге үй сатып алып, оны 2 миллион нарықтық құнымен дайындай аласыз. Енді әзірлеушінің мұндай жомарттыққа себебі әлдеқайда аз: ол әлі де банкке пайыз төлеуі керек.

Сондықтан жаңа ғимараттардағы пәтерлер қымбаттауы мүмкін: компаниялар шығынмен жұмыс істемейді. Бірақ күшті тежеуші фактор да бар - ресейліктердің сатып алу қабілеті. Тым қымбат тауарлар үшін жай ғана саудагерлер болмауы мүмкін. Сауалнамаларға сәйкес, қазір сатып алушылар эскроу шоттарымен қауіпсіз транзакциялар үшін пәтер бағасының 5% төлеуге дайын.

Үлестік құрылыс нысандарының қымбаттауы басқа пәтерлердің құнын қатайтуы мүмкін. Бірақ өсу қарқыны нарыққа байланысты. 2018 жылы бастапқы нарықтағы және заңсыз эскроу шоттары бойынша тұрғын үй бағасы 4,35%-ға, қайталама нарықта 1,58%-ға өсті.

Сонда пәтерлер қымбаттай ма, қымбаттамай ма?

Бұл туралы ешкім нақты айта алмайды. Алғы шарттар пәтерлердің қымбаттайтынын көрсетеді. Бірақ әзірлеушілердің өздері бұл туралы бәрінен бұрын айтады. Олар эскроу шоттары туралы заң күшіне енбей тұрып, халықты пәтер сатып алуға итермелеуі мүмкін. Оның үстіне мұндай асығыс клиенттердің бағасы қазірдің өзінде көтерілу қаупі бар.

Бұл жағдайда істеудің қажеті жоқ - асығу. Сіз жосықсыз құрылыс салушыға ақша беруге асығыс тәуекел етесіз және соңғы алданған жылжымайтын мүлік инвесторларының бірі боласыз. Компанияны мұқият тексеріңіз - Lifehacker мұны қалай жасау керектігін жазды.

Уақытыңыз болмаса, уайымдамаңыз. Баға көтеріле бастаса да, пәтерсіз, ақшасыз қалғанша, аздап артық төлеген дұрыс.

Күте тұрыңыз, банк лицензиясынан айырса, ақшасы не болады?

Мұндай тәуекел заңдарда да қарастырылған. Егер банк лицензиясынан айырылса, депозиттерге кепілдік беру агенттігі ақшаны қайтарады – дегенмен, 10 млн. Сақтандыру пәтерді жалға бергенге дейін немесе құрылыс салушымен келісімшартты бұзғанға дейін жарамды.

Сонымен, эскроу шоты депозитке ұқсайды ма?

Тек ішінара және банктер бұл жағынан өте жақсы жұмыс істеп жатыр. Жаңа заңның арқасында олар құрылыс салушыларға несие беріп, олардан пайыз алады. Олар үй салып жатқанда, банк эскроу шоттарынан ақшаны «бұрып» алады және олардан кіріс алады. Пәтерлерді құрылыс салушыға тапсырғаннан кейін ол сіз салған соманы пайызсыз аударады. Әзірлеуші банкрот болған жағдайда сізге пайызсыз ақша да беріледі. Бұл жерде түптеп келгенде кім жеңетіні анық.

Сонымен, нәтиже қандай?

Түпнұсқа қарапайым:

1. 2019 жылдың 1 шілдесінен бастап салынып жатқан мүлікті сатып алу қауіпсіз, бірақ қымбатырақ болады.
2. Пәтерге төлеген ақшаңыз үй пайдалануға берілгенше банкте қалады. Егер әзірлеуші міндеттемелерді бұзса, олар сізге қайтарылады.
3. Банкпен проблемалар туындаған жағдайда, ақша сізге қайтарылады, бірақ 10 миллион рубльден аспайды.
4. Кез келген жағдайда пәтер сатып алуға асығудың қажеті жоқ - барлық нюанстарды ескеріңіз. Бірақ егер сіз әзірлеушіні таңдаған болсаңыз және мәміле жасауды жоспарлап қойған болсаңыз, біраз ақша үнемдей аласыз.