Жалдау шартын қалай дұрыс жасау керек

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 04:02

Пәтерді жылжымайтын мүлік кеңселерін айналып өтіп, тікелей иесі арқылы жалға алу тиімдірек. Бірақ содан кейін келісімшартты өз бетінше жасау керек болады және бұл оңай мәселе емес: болашақта проблемаларды болдырмау және бейбітшілік пен сенімділікте өмір сүру үшін көптеген тармақтар мен бөлшектерді ескеру қажет. Бұл мақалада біз жалдау шартын жасау кезінде не іздеу керектігін анықтаймыз.

Бірден ескертпе жасайық: осы мақалада біз Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 35-тарауымен және ішінара Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 5-тарауымен реттелетін тұрғын үй-жайларды коммерциялық жалдау шартына ерекше тоқталамыз. Ресей Федерациясы, яғни жеке тұлғаның пәтер жалдау. Жалдау шартының (жеке тұлғамен жасалатын) және жалдау шартының (заңды тұлғамен жасалған) заңда айырмашылығы бар. Дегенмен, кәдімгі сөйлеуде қалыптасқан «аренда» сөзі қолданылады. Сондықтан, бұл материалда қарапайымдылық үшін біз екі терминді – «жалға алу» және «жалға алу» - эквивалент ретінде қолданамыз.

Құжаттар

Ешбір жағдайда пәтер иесінен құжаттардың толық пакетін беруін сұраудан тартынбаңыз:

• төлқұжат;
• пәтерге меншік құқығын тіркеу туралы куәлік қажет;
• қосымша: коммуналдық төлемдер бойынша төленген түбіртек (олар бойынша қарыздың жоқтығына көз жеткізу үшін) және тұрғын үй алаңында тіркелген тұлғалар туралы үй кітапшасынан үзінді көшірме.

Пәтердің бірнеше иесі болса, олардың біреуінің келісімі жеткіліксіз, барлығының келісімін алу керек. Оқиғалардың дамуының үш ықтимал сценарийі бар:

1. Барлық ортақ меншік иелерінің жазбаша келісімін тіркеңіз.
2. Бір ортақ меншік иесі басқалардың сенімхатымен шарт жасайды.
3. Келісімшартты жасау кезінде барлық меншік иелері жеке қатысады (содан кейін келісім-шартта пәтерді барлық меншік иелері бір мезгілде жалға беретінін көрсетеді).

Меншік иесі болып табылмайтын, бірақ тұрғын үй алаңында тіркелген адамдардан да жазбаша келісім қажет. Әйтпесе, олар кез келген уақытта өз құқықтарын талап ете алады, ал сізге шұғыл түрде жаңа баспана іздеуге тура келеді.

Әңгіме пәтерді жалға алу туралы болғандықтан, бұл жалға алушының жеке тұлға екенін білдіреді. Сондықтан ол өзімен бірге төлқұжатын алып келуі керек. Егер сіз пәтерде жалғыз тұрмайтын болсаңыз, онда екінші (үшінші, бесінші) жалға алушының төлқұжат мәліметтері де қажет.

Жылжымайтын мүлікті жалға беру шарттары мемлекеттік тіркеуге жатады. Бір жылдан аз мерзімге жасалған шартты қоспағанда.

Мерзімі

Еңбек шарты қысқа мерзімді (бір жылға дейін) және ұзақ мерзімді (бір жылдан бес жылға дейін) болуы мүмкін. Егер шартта мерзім туралы бір ауыз сөз айтылмаса, ол ең көбі бес жылға жасалған деп есептеледі. Ұзақ мерзімді және қысқа мерзімді келісімшарттардың негізгі айырмашылығы - жалға алушыларды шығару шарттары.

Қысқа мерзімді келісімшарт

Меншік иесі шартты тараптар мерзімінен бұрын бұзуға болатын мерзім белгілей алады. Егер мұндай мерзім көрсетілмесе, оның келісім-шарт мерзімі аяқталғанға дейін жалға алушыларды шығаруға құқығы жоқ. Бірақ бұл мерзім аяқталғаннан кейін пәтерді сол жалдаушыларға жалға беруді жалғастыру керек пе, әлде басқаларды іздеу керек пе, оны иесінің өзі шешеді.

Ұзақ мерзімді келісімшарт

Меншік иесіне жалға алушылармен қоштасу әлдеқайда қиын. Шарттың мерзімі аяқталғаннан кейін жалға беруші басқа біреуді пәтерге жай ғана ауыстыра алмайды: егер ол келісім-шарттың аяқталуына кемінде үш ай қалғанда жалға алушыға өз тілегі туралы хабарламаса, шарт автоматты түрде жасалады деп саналады. ескі жағдайларда жаңартылды.

Егер жалға беруші бұдан былай мүлікті жалға беруді жоспарламағанын айтса, онда жалға алушылар көшуі керек. Бірақ бұл жағдайда ол шынымен де кем дегенде бір жылға пәтерді жалға ала алмайды, әйтпесе бұрынғы жалға алушылар сотқа жүгініп, шығынды өтеуді талап етуге құқылы.

Жалға берушіден айырмашылығы, жалға алушы кез келген уақытта себепсіз шартты бұза алады.

Пәтер мен мүліктің жағдайы

Жөндеу және жақсарту

Өзекті сұрақ: жөндеуді кім жүргізіп жатыр? Әдетте, шартта «жалдау шартының мерзімі өткеннен кейін жалға алушылар үй-жайды ол қандай нысанда берілсе, сол нысанда қайтаруға міндеттенеді» деген тұжырымнан тұрады. Сондықтан келісімшартта пәтерде нені өзгертуге болатынын және нені өзгертуге болмайтынын дереу көрсету керек.

Сонымен қатар, меншік иесінің келісімінсіз тұрғындардың тұрғын үй-жайларды қайта құру және қайта құру жұмыстарын жүргізуге құқығы жоқ. Мысалы, жөндеу кезінде сіз жай ғана ішкі бөлімді алып, бұза алмайсыз немесе есікті кеңейте алмайсыз.

Егер жөндеу жұмыстарын жүргізу мүмкін болса, онда жалдау ақысын қаншаға азайту керектігін келісім-шартта міндетті түрде белгілеңіз. Егер ешқандай көрсеткіш болмаса, сіз бәрін өзіңіз жөндей аласыз, ал иесі сіздің шығындарыңызды өтеуден бас тартады.

Барлық ағымдағы жөндеулер мен оған жұмсалған шығындар жалға алушының мойнында. Ол пәтердегі тәртіпті сақтап қана қоймай, мүліктің сақталуына да жауапты.

Жалға беруші күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізуі керек, ал барлық шығындарды өзі көтереді (егер шартта өзгеше белгіленбесе). Егер жалға беруші қажет болған кезде күрделі жөндеуге қызығушылық танытпаса, жалға алушы мыналарға құқылы:

• шартта көзделген немесе шұғыл қажеттіліктен туындаған күрделі жөндеуді өз бетінше жүргізуге және оның құнын жалға берушіден өндіріп алуға;
• жалдау ақысының сәйкес төмендеуін талап ету;
• шартты бұзуды және залалдарды өтеуді талап ету.

Жалға алынған пәтерді жөндегенде немесе жаңа нәрсе сатып алғанда, заң тұрғысынан алғанда, сіз жақсартулар жасайсыз. Олар бөлінетін және бөлінбейтін болуы мүмкін. Мысалы, егер жалға алушы өз есебінен кондиционер немесе су жылытқышын орнатқан болса (және жалға беруші жалдау ақысын төмендетпеген немесе олардың құнын қайтармаған), ол оларды өзімен бірге алып кетуге құқылы.

Бөлінбейтін жақсартулар, мысалы, жаңа тұсқағаздар, пәтердің көрінісін бұзбай, сізбен бірге алынбайды. Сондықтан лизинг алушы келісім-шарт мерзімі біткен кезде өз құнын өтеуді талап ете алады. Бірақ егер шартта жалға берушінің бұл жақсартуға қарсылық білдірмегені көрсетілсе, талап қанағаттандырылады.

Меншік жағдайы

Жалға беруші жалға алушыға мүлікті жақсы жағдайда беруге міндетті. Бұл дегеніміз, егер пәтерді пайдалануға бірдеңе кедергі болса, жалға беруші бұл себепті өз есебінен жоюы керек. Тіпті пәтер жалдаған кезде ол күдіктенбеген. Мысалы, сіз қоныстандыңыз және барлық құбырлар ұзақ уақыт бойы шіріп кеткенін және душта жуу мүмкін емес екенін көргенде таң қалдыңыз. Үй иесі бұл кемшілікті тезірек және мүлдем тегін жоюы керек. Егер ол мұны жасамаса, сіз себепті өзіңіз жойып, шығындарды өтеуді талап ете аласыз немесе келісімшартты бұза аласыз.

Назар аударыңыз: үй иесі өз қаражатына өзі де, сіз де білмейтін кемшіліктерді ғана жоюы керек.

Егер пәтерді тексерген кезде сіз онда бірдеңе жұмыс істемейтінін көрсеңіз немесе бұл туралы алдын ала ескертілген болсаңыз, онда мұндай шартпен келісу немесе жақсырақ нұсқаны іздеу сіздің құқығыңыз.

Сондай-ақ заңгерлер келісім-шартқа қосымша пәтерді қабылдау актісін жасауды ұсынады. Ол жиһаздың, сантехниканың, еденнің, терезелердің және басқалардың жай-күйін белгілейді. Кейіннен бұл жөндеу және жиһаз сапасына қатысты дауларды болдырмауға көмектеседі. Әрине, ескі кеңестік жиһазы бар және жабдықсыз пәтерде мұны істеудің қажеті жоқ. Бірақ қымбат жиһаздар мен тұрмыстық техникасы бар үйді жалға беретін қожайын барлық мүліктің дұрыс күйінде қайтарылуына мүдделі, сондықтан ол тіпті мүліктің фотосуреттері мен оның құнын растайтын түбіртектерді қоса алады. Табиғи тозу, әрине, есепке алынады. Бірақ жалға алушы сынған теледидар экранын төлеуі керек.

Бірлескен күшпен біреумен пәтер жалдасаңыз, «ортақ жауапкершілік» сияқты нәрсеге назар аударыңыз. Егер шартта ортақ жауапкершілік туралы тармақ қарастырылмаса, онда барлық жауапкершілікті шарт жасасқан тұлға көтереді. Яғни, немқұрайлы көршіңіз бірдеңені бұзып, келісім-шартта сіз ғана жауапты деп жазылсаңыз, онда сіз төлеуге тура келеді.

Жалға алу

Шарт жалдау ақысын төлеу тәртібін, талаптарын және шарттарын анықтайды. Егер бұл туралы арнайы нұсқаулар болмаса, онда олар мұндай мүлікті жалға алу кезінде әдетте қолданылатындарға ұқсас деп саналады: пәтер жағдайында бұл ай сайын төленетін төлемнің белгіленген мөлшері.

Егер пәтер иесі 2-3 ай бұрын төлемді немесе депозитті дереу төлеуді сұраса, бұл туралы келісім-шартта жазылуы керек.

Сондай-ақ құжатта жалға беруші төлемді қаншалықты жиі және қаншалықты арттыра алатынын көрсету керек. Практикада жалдау ақысының өсімі әдетте жылына бір рет бастапқы құнның 10% дейін тіркеледі. Бірақ мұның бәрі тараптардың еркінде.

Егер мұндай тармақ келісім-шартқа енгізілмесе, жалға беруші әлі де жалдау ақысын арттыруға құқылы, бірақ бұл жылына бір реттен көп емес жасалуы мүмкін. Сонымен қатар ол бұл туралы жалға алушыны жазбаша түрде хабардар етуге міндетті. Егер жаңа шарттар оған сәйкес келмесе, ол келісім-шарттан біржақты түрде бас тарта алады.

Жалға алушы, егер оған байланысты емес мән-жайларға байланысты жалға алынған үй-жайдың жағдайы нашарласа, жалдау ақысын төмендетуді талап етуге де құқығы бар.

Қосымша

Барлық мәліметтер туралы иесімен сөйлесіңіз. Сізге жиі кездесуге тура келетін шығар. Ол өз пәтеріне алаңдайды, сіз өмір сүру сапасына алаңдайсыз, сондықтан келіссөздер жүргізуді үйреніңіз және барлық ауызша келісімдерді құжатқа жазып алыңыз.

Жиі емес, бірақ жағымсыз жағдай орын алады: кейде иелері ескертусіз кіруді ұнатады, тіпті жалға алушылар болмаған кезде және айына бірнеше рет. Бұл жалға алушының көшу шығындарын өтей отырып, шартты бұзуға негіз болып табылады. Мұндай жағдайды болдырмау үшін келісімге иесінің сіздің орныңызда қаншалықты жиі көрінуі мүмкін екендігі туралы, бұл туралы алдын ала ескерту қажет пе, жоқ па, сіз жоқ кезде өздігінен келуге тыйым салуды көрсетіңіз.

Үй иесінің қонақтарға, жануарларға қалай қарайтынын біліп, оны шартта көрсетіңіз.

Тек келіссөздер жүргізіп, барлық маңызды бөлшектерді түзету арқылы екі тарап жанжалсыз және қажетсіз алаңдаушылықсыз өмір сүре алады.

Шартты сот тәртібімен бұзу

Біз жоғарыда айттық, жалға берушінің жалға алушымен қоштасуы оңай емес, келісім-шарт түрі маңызды рөл атқарады. Бірақ жалға алушы келісім-шартты кез келген уақытта бұзуға құқылы, бірақ бір шартпен: ол өз қалауы туралы жалға берушіге жазбаша түрде үш ай бұрын хабарлауы керек.

Бірақ кейде адами келісімге келу мүмкін емес, тараптардың бірі үшін бір ғана жол бар – сот арқылы әділдік іздеп, келісім-шартты бұзу.

Жалға берушінің талабы бойынша шартты сот жалға алушы келесі жағдайларда мерзімінен бұрын бұзуы мүмкін:

• мүлікті шарт талаптарын айтарлықтай бұза отырып немесе бірнеше рет бұза отырып пайдаланса;
• мүлікті айтарлықтай нашарлатады;
• жалдау ақысын қатарынан екі реттен артық уақытында төлемесе;
• егер шарт бойынша күрделі жөндеу жалға алушыға жүктелсе, шартта көзделген мерзімде мүлікті күрделі жөндеуден өткізбейді.

Жалға беруші жалға алушыдан бұзушылықтарды жоюды жазбаша талап еткен жағдайда ғана шартты сот арқылы бұза алады.

Лизинг алушының өтініші бойынша жалдау шартын келесі жағдайларда сот мерзімінен бұрын бұзуы мүмкін:

• жалға беруші мүлікті бермесе немесе мүлікті толық пайдалануға кедергі келтіретін кедергілер туғызса;
• мүліктің шарт жасасу кезінде жалға беруші белгілемеген, жалға алушыға алдын ала белгілі болмаған және мүлікті тексеру кезінде анықтау мүмкін болмаған кемшіліктері болса;
• жалға беруші мүліктің күрделі жөндеуін шартта белгіленген мерзімде немесе қисынды мерзімде жүргізбесе;
• жалға алушыға байланысты емес жағдайларға байланысты пайдалануға жарамсыз күйдегі мүлік.

Жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалға алушы мүлікті қалыпты тозуды ескере отырып, оны алған күйінде немесе шартта көзделген жағдайда жалға берушіге қайтаруға міндетті.

Қорытындылай келе, тағы екі маңызды мәселеге тоқталайық.

Егер жалға беруші жалға алынған үйді сыйға тартса немесе сатса, бұл жалдау шартын тоқтатпайды. Басқаша айтқанда, адам келіп: «Көшіп кет, мен пәтер сатамын» десе, бұл заңсыз. Меншік иесінің ауысуы тұрғын үйді жалдау шартын бұзуға әкеп соқпайды.

Қажет болса, жалға алушыны (жалға алушыны) өзгертуге болады. Яғни, егер шарт күйеуі үшін жасалса және ол, мысалы, Солтүстік полюске ұзақ іссапарға кетсе, онда оның келісімімен сіз жалға алушыны әйеліне ауыстыра аласыз. Бұл жағдайда келісім-шарт өзгеріссіз, бұрынғы шарттар сақталады, мерзім ағымын жалғастырады және қалпына келтірілмейді. Бірақ бұл қандай да бір мәселелер туындаған жағдайда (мысалы, келісімшартты бұзуға немесе сот арқылы бірдеңе жинауға тура келсе) сізді бюрократиялық жолдан құтқара алады.