Неліктен ұзақ мерзімді ипотека жақсы

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 04:02

Аз тәуекел, көбірек жайлылық және инфляция сізге ғана сәйкес келеді.

Неліктен біз ұзақ мерзімді ипотекадан қорқамыз

Ипотека – ұзақ мерзімді тұрғын үй несиесі. Ресейлік банктердегі ипотеканың ең төменгі мерзімі - 1 жыл, максимум - 30 жыл. Кез келген несие сияқты, ипотека да артық төлем болып табылады. Банк несиеге ақша беріп, оның пайызын алады. Адам бұл қаражатты неғұрлым ұзақ пайдаланса, соғұрлым көп пайыз төлейді. Ипотекаға келсек, банктің ақшасын 20-30 жылдан бері пайдаланып келеміз, сондықтан артық төлем апатты болып шығады.

Мысалы, 2,4 миллион рубль сомасын алайық. Пайыз мөлшерлемесі 9,2%.

Ипотека мерзімі	5 жыл	10 жыл	15 жас	20 жас	25 жыл	30 жыл
Ай сайынғы төлем, рубльмен	50 054	30 663	24 629	21 904	20 471	19 658
Несиенің жалпы құны, рубльмен	3 003 240	3 679 560	4 433 220	5 256 960	6 141 300	7 076 880
Артық төлем, рубльмен	603 240	1 279 560	2 033 220	2 856 960	3 741 000	4 676 880

20 жылға ипотекамен төлем 21 904 рубльді, ал артық төлем 2 миллион 856 мың рубльді құрайды, яғни біз бастапқыда қарызға алған сомадан артық.

Ипотеканы қанша уақытқа алған дұрыс екенін көру үшін кестедегі сандарды ауыстырыңыз. Сіз кез келген ипотекалық калькуляторда төлемдер сомасын есептей аласыз - мысалы,.

Біздің жағдайда 20 жылға ипотекалық төлем 30 жылға есептелген төлемнен тек 2 246 рубльге ерекшеленеді, ал артық төлем 2 643 000 рубльге артық. Осы 10 жыл ішінде сіз жылына 264 мың немесе айына 22 мың бересіз - 2246 рубль айырмашылық үшін негізсіз баға.

Неліктен бұл көрінгендей қорқынышты емес?

Бір қарағанда, ұзақ мерзімді ипотека өмір бойы құлдық болып табылады. Өзіңіздің шаршы метріңіз үшін ай сайын жалақыңыздың айтарлықтай бөлігін алып тастауыңыз керек - және мұны 20-30 жыл бойы жасаңыз. Соның нәтижесінде банк бастапқы шығарғанынан екі-үш есе көп алады. Дегенмен, қарасаңыз, бұл соншалықты қорқынышты емес.

Сіз ыңғайлы төлемдерді таңдайсыз

Ұзақ мерзімді ипотека әдеттегі өмір салтын сақтауға және үнемдеуге ауыспауға мүмкіндік береді. 20-30 жылға несие алатындықтан, ай сайынғы төлем өте көп болмайды. Ірі қалалардың тұрғындары үшін оның мөлшері пәтер жалдау құнынан да аз болады.

Мысалы, сіз жаңа ғимараттан 3 миллион рубльге пәтер сатып алдыңыз. Бастапқы жарна 600 мың, қалғаны 9,2% жылдық ипотекаға алынған. Егер сіз 10 жылға несие алсаңыз, онда төлем 30 663 рубльді, ал 20 жылға болса - 21 904 рубльді құрайды. 9 мыңға дерлік аз болып шықты.

Төлемді кешіктіру қаупін азайтады

Ипотека алатындар үшін ең қорқынышты сұрақ: «Оны төлеуге ақшам жетеді ме?». Көбісі бір-екі айдан кейін жеңілдеп қалар деген үмітпен өмір сүреді, бірақ елдегі жағдай баға көтеріліп жатқанымен, жалақы өспейді. Ал бүгін төлеу қиын болса, ертең одан да қиын болады. Сондықтан, егер сіз бастапқыда үлкен төлемдерді алатыныңызға сенімді болмасаңыз, өзіңізді сақтандырған дұрыс.

Ұзақ мерзімді ипотекамен сіз тәуекел етпейсіз: 30-ға қарағанда 20 мың төлеу оңай. Форс-мажорлық жағдайда сізге ақша табу оңайырақ болады.

Ал егер жалақы әлі де көтерілсе, төлем одан да аз болады. Мысалы, сіз 40 мың рубль алдыңыз, ал сіз ипотека үшін 21 900 төледіңіз - жалақыңыздың жартысынан көбі. Бір жылдан кейін сіз тәжірибе жинап, 55 мың ала бастадыңыз, бірақ несие төлемі өзгеріссіз қалды - 21 900 рубль.

Сіз ипотеканы мерзімінен бұрын өтей аласыз

Салыстырмалы түрде аз ай сайынғы төлем маневр жасауға мүмкіндік береді: бос ақша пайда болған кезде сіз ипотеканы мерзімінен бұрын төлей аласыз. Мысалы, сіз бонус алған болсаңыз, толық емес жұмыс тапсаңыз немесе жалақыңыз көтерілсе. Мерзімінен бұрын төленген төлемдер оның пайызын емес, қарызды өтеуге кетеді, сондықтан сіз несиені тез өтейсіз және банкке аз артық төлейсіз.

Мерзімінен бұрын өтеудің екі стратегиясы бар: өтеу мерзімін қысқарту немесе төлем. Бірінші жағдайда сіз қарызды тезірек төлейсіз, екіншісінде ай сайын банкке аз бересіз. Қандай стратегия тиімдірек екенін нақты айту мүмкін емес: нақты несие бойынша есептеулер жүргізіп, сізге қай опция қолайлы екенін көру керек.

Мерзімді қысқарту стратегиясын таңдасақ, артық төлем қалай төмендейтінін көрейік. Мысалы, 20 жыл ішінде бірдей 2,4 миллион рубльді алайық. Төлемді мерзімінен бұрын жасасаңыз не болады:

• Бір ерте төлем. Жылдың соңында сізге он үшінші жалақы беріледі - 40 мың рубль. Сіз бұл ақшаны ипотеканы өтеуге пайдаланасыз. Мұндай төлем сізге 187 мың артық төлемді үнемдейді және несие мерзімін 11 айға қысқартады.
• 5 жылға 20 мың 10 төлем. Ара-тұра бос ақшаңыз болады. Сіз ипотеканың алғашқы 5 жылында 20 мың рубль мөлшерінде 10 мерзімінен бұрын төлем жасайсыз. Бұл сізге 635 мың рубль үнемдейді және несие мерзімін 3 жылдан астам қысқартады.
• 10 жылға 40 мың 10 төлем.10 жыл қатарынан сіз он үшінші жалақыңызды – 40 мың рубльді – мерзімінен бұрын өтеуге салып отырсыз. Бұл 884 мың рубльді үнемдеуге және несие мерзімін 5 жылға қысқартуға мүмкіндік береді.

Сіз мерзімінен бұрын өтеу кезінде қанша үнемдейтініңізді есептей аласыз. Сондай-ақ, банктік несиені тезірек төлеу үшін қандай стратегияны таңдау керектігі туралы мақаламызды оқып шығыңыз.

Инфляция сіздің қарызыңызды құнсыздандырады

Орасан зор артық төлем туралы айтқанда, инфляцияны – ақшаның құнсыздануын ұмытпау керек. 20 жыл бұрын бір бөлке нанды 7-ге сатып алуға болатын еді. Тауарлар мен қызметтердің орташа тұтынушылық бағасы - Федералды мемлекеттік статистика қызметі рубль, қазір - 27, ал 10 жылдан кейін - шартты 47 рубль.

Инфляцияда жақсы ештеңе жоқ, бірақ ипотека жағдайында ол тек сіздің қолыңызда ойнайды: баға көтеріледі, жалақы индекстеледі, жылжымайтын мүлік нарығында пәтеріңіз қымбаттайды, ипотекалық төлем өзгермейді.

2029 жылы банкке қарызыңызды 2019 жылғы бағамен өтейсіз, тіпті ол ақша тек нан сатып алатындай құнсызданса да.

5-10 жылдан кейін инфляцияның қандай болатынын ешкім нақты айта алмайды. 2010-2018 жылдар аралығында ол 64,3% құрады. Ресей Федерациясындағы инфляция деңгейі. Егер бұл қарқындар жалғаса берсе, 10 жылдан кейін сіздің 3 миллиондық пәтеріңіз шамамен 5 миллионға, 15 жылдан кейін - 6, 6 миллион рубльге, ал 20 жылдан кейін - 10 миллионнан асады.

Ал инфляция қарқыны төмендесе, Орталық банк арзандайды, ол ипотека мен несие бойынша мөлшерлемені 8 пайызға дейін төмендету шарттарын атады. Мұндай жағдайда сіз ипотеканы қайта қаржыландыруға болады - банк сіздің пайыздық мөлшерлемеңізді төмендетеді.

Ипотека шартында қайта қаржыландыруға тыйым салудың немесе өсімпұлдың жоқтығына алдын ала көз жеткізіңіз. Содан кейін олар пайда болған жағдайда неғұрлым қолайлы жағдайларға оңай ауыса аласыз.

Дэвид Шарковский Financer.com ресейлік филиалының басқарушы директоры

Сіз пәтерді жақсырақ және көбірек сатып ала аласыз

Банк қысқа мерзімге қарағанда ұзақ мерзімді ипотеканы мақұлдауы ықтимал. Бұл оған тиімдірек: сіз несиені ұзағырақ бересіз және көбірек пайыз төлейсіз. Сонымен қатар, банк осылайша өзін қайта сақтандырады: қарыз алушыға шағын төлемдерді өтеу оңайырақ, яғни кешіктірулер болмайды.

Ұзақ мерзімді несиелеу кезінде банк үлкен несиені мақұлдауы мүмкін. Түсініктеме қарапайым: ипотеканың мөлшері төлеушінің кірісінің мөлшеріне байланысты. Ай сайынғы төлем жалпы табыстың 40-60 пайызынан аспайтындай етіп есептеледі. Тиісінше, ипотеканың мерзімі ұзағырақ және төлем сомасы неғұрлым аз болса, банк соғұрлым көп сома бекітеді.

Ұзақ мерзімді ипотека үлкен несие алып, аумағы үлкенірек немесе ыңғайлырақ аумақта пәтер сатып алуға мүмкіндік береді.

Иван Лонкин, SDM-Банктің Клиенттермен байланыс бөлімінің бастығы

Мысалы, айына 150 мың рубль табысы бар екі адамнан тұратын отбасы 5 жылға ипотека ала алады - банк олар үшін шамамен 2,5 миллион рубль мөлшерінде несиені бекітеді. Бір отбасына 25 жылға несие беруді қарастырсақ, банк қазірдің өзінде 6 млн.