Пәтер жалдау немесе ипотека алу: қайсысы тиімдірек

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 04:02

Мысалдар мен есептеулер арқылы егжей-тегжейлі талдау.

Ипотеканы салыстыру және жылжымайтын мүлікті жалға беру кезінде, әдетте, материалдық аспект фонға түседі. Пікірталасқа қатысушылар қайсысы жақсы екенін анықтайды: басқа біреудің ағасына төлеңіз немесе банкке құлдыққа түсіңіз, артық төлеңіз, бірақ өздері үшін немесе үнемі тиімдірек нұсқаларды іздеуде. Бірақ егер сіз көңіл-күйді тастап, сандарға жүгінсеңіз, жағдай айқынырақ болады.

Санмен жалға алу және ипотека

Жылжымайтын мүлік пен жалдамалы пәтерлер бағасының өзгеруін, сондай-ақ ұзақ кезеңдегі инфляция көлемін шамамен ғана болжауға болады, осылайша есептеулер қате болады. Дегенмен, сандар сөздерден гөрі шешен.

Ағымдағы жылдың сәуір айында ипотекалық несиелер бойынша орташа алынған мөлшерлеме Орталық банктің мәліметі бойынша 9,64%-ды құрады. Domofond.ru сарапшыларының мәліметінше, 2018 жылдың наурыз айында пәтер жалдау 2017 жылдың желтоқсанымен салыстырғанда орташа есеппен 0,7%-ға арзан болды. Дегенмен, дәлдік үшін жалға беруші төлемдерді жылына 5% арттырады деп есептейміз.

Есептер үшін облыс орталығын, бір миллион халқы бар Волгоград қаласы мен федералдық Санкт-Петербург қаласын алайық.

Волгоград

Ипотека

Волгоградтағы екі бөлмелі пәтердің орташа бағасы Domofond.ru сайтына сәйкес 2 365 695 рубльді құрайды. Пәтер құнының 15%, 25% және 50% бастапқы жарнаны жинап, 10 жыл мерзімге жылдық 9,64% ипотека алған болсаңыз, жағдайды қарастырыңыз.

Алдын ала төлем, рубль	Ай сайынғы төлем, рубль	Артық төлем, рубль	Пәтердің жалпы бағасы, рубль
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Есептеулер кезінде тұрғын үйді сақтандыру және ипотеканы алған тұлға түріндегі байланысты қызметтердің қосымша шығындары және салық шегерімі сияқты өтемақы есепке алынбайды.

Жылжымайтын мүлік бағасы жылына 5% өседі делік, содан кейін 10 жылдан кейін пәтер 3,67 миллион рубльді құрайды.

Жалға алу

Волгоградта екі бөлмелі пәтерді жалдаудың орташа құны айына 15 845 рубльді құрайды. Егер жалға беруші жалдау ақысын жылына шамамен 5% -ға көтерсе, онда 10 жылдан кейін жалға алушы айына 24 556 рубль төлеуі керек. Барлығы жылдар бойы ол өмір сүру үшін 2 389 344 рубль төлейді. Бастапқы жарнасы 15% болатын ипотека құны мен жалдау ақысы арасындағы айырмашылық үшін жалға алушы пәтерді 2028 жылға болжамды бағамен тағы үш жыл тоғыз айға жалға ала алады.

Волгоградтағы орташа жалақы 28 483 рубльді құрайтын болса, екі ересек адам жұмыс істейтін отбасы үшін жалдау ақысы да, ипотекалық төлемдер де мүмкін болып көрінеді.

Сондай-ақ, жалға алушының бастапқы жарнаға (бар болса) жұмсалмаған жинақтары бар екенін ескерген жөн, оны пайызбен банкке қоя алады. Орталық банктің мәліметінше, 2018 жылы өтеу мерзімі бір жылдан үш жылға дейінгі депозиттер бойынша орташа алынған мөлшерлеме 6,41% құрайды. 10 жыл ішінде көрсеткіш бірнеше рет өзгереді, бірақ есептеулер үшін біз осы нақты көрсеткішті қолданамыз. Есептеулер капиталдандыруды есепке алмайды.

Алғашқы жарна (жинақ), рубль	10 жылдағы сома, рубль
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Тиісінше, 10 жылдан кейін жалға алушы аз жұмсап қана қоймай, депозитке де табыс табады.

Жалдау және жинақ

Алдыңғы абзацтан тұрғын үйді жалға беруді жалғастыра беретін адам 10 жылдан кейін депозитке қанша ақша жинай алатыны белгілі болды.

Пәтер үшін ақша жинап, оны ипотекасыз сатып алудың ең үлкен мүмкіндігі пәтер құнының жартысы бар адамда, бірақ жылжымайтын мүліктің бағасы өзгермеген жағдайда ғана.

10 жылдан кейін оған пәтер алуға 425 213 рубль жетпейді. Бүкіл соманы қажетті уақытта қолында ұстау үшін оған айына 3,5 мың рубльден сәл артық үнемдеуге тура келеді.

Бес жылдан кейін оның депозитінде 1 561 491 рубль болады. Осы уақытта пәтер алу үшін адам барлық бес жыл бойы айына 13, 4 мың жинауы керек. Тұрғын үйді жалға алу құнымен бірге ол бірінші жылы 29,3 мың, бесінші жылы 32,6 мың жұмсайды. Тиісінше, егер ол бес жылдан кейін пәтер сатып алса, жалдау ақысын қосқандағы жалпы шығындар 3 415 482 рубльді, он жылда - 4 755 039 рубльді құрайды. Екі нұсқа да ипотекаға қарағанда қымбатырақ.

Санкт Петербург

Ипотека

Санкт-Петербургте екі бөлмелі пәтердің орташа бағасы 6 797 671 рубльді құрайды.

Алдын ала төлем, рубль	Ай сайынғы төлем, рубль	Артық төлем, рубль	Пәтердің жалпы бағасы, рубль
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Ипотека бойынша артық төлем жасамау үшін не пәтер құнының кем дегенде жартысы көлемінде бастапқы жарнаны жинақтау керек, не ай сайынғы төлемді көбейтіп, несие мерзімін қысқарту керек. Орташа жалақы 58, 5 мың рубль болса, мұны бәрі бірдей жасай алмайтыны анық.

10 жылдан кейін пәтердің құны 10, 99 миллион рубль болады.

Жалға алу

Санкт-Петербургте екі бөлмелі пәтерді жалдаудың орташа құны айына 32 744 рубльді құрайды. Жалдау ақысы жылына 5% -ға өскен кезде, 10 жылдан кейін ай сайынғы төлем 50 787 рубльді құрайды, ал жалға алушы барлығы 4 942 178 рубль төлейді. 15% бастапқы жарнасы бар ипотека құны мен жалдау ақысы арасындағы айырмашылық үшін жалға алушы пәтерді 2028 жылға болжамды бағамен тағы сегіз жыл үш айға жалға ала алады.

Сондай-ақ жинақтарыңызды арзандатпаңыз.

Алғашқы жарна (жинақ), рубль	10 жылдағы сома, рубль
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Жалдау және жинақ

Тағы да, бағасының жартысы бар адам ипотекасыз пәтер сатып алуға сене алады. Бірақ оның бес жылдық мерзімге жетуі қиын болады. Бес жылдан кейін оның шотында 4 448 162 рубль болады. Қажетті соманы жинау үшін ай сайын 39, 2 мың үнемдеу керек. Жалдау ақысымен бірге ол бірінші жылы айына 72 мың бөлуі керек.

Егер ол бес жылда пәтер сатып алса, жалдау ақысын қосқандағы жалпы шығындар 8 968 837 рубльге, 10 жылдан кейін 11 739 849 рубльге бағаланады.

Сондықтан қайсысы тиімдірек

Орташа есеп бойынша, жалға алу тиімдірек. Барлық жағдайда ай сайынғы жалдау ақысы ипотекалық төлемнен аз. Бұл ретте бастапқы жарна жұмсалмай, ақша да әкеледі.

Алайда, 10 жылдан кейін ипотека таңдаған адам пәтерге ие болады, ал жалға алушы болмайды.

Тұрғын үйді жалға алу және пәтер жинақтарын бір мезгілде ұлғайту туралы айтатын болсақ, мұнда да бәрі оңай емес. Болжамды факторлар жұмыс істейді: қолыңызда ақша неғұрлым көп болса, соғұрлым табыс жоғары болады және қалаңыздағы жылжымайтын мүлік пен жалдау құны неғұрлым төмен болса, соғұрлым сізде ипотекасыз пәтер алу үшін ақша жинап, қара күйде қалу мүмкіндігі көп болады. Дегенмен, есептеу кезінде олар әдетте жылжымайтын мүлік бағасының 10-15 жыл ішінде айтарлықтай өсуі мүмкін екенін ескермейді.

Сондықтан тағы бір негізгі көрсеткішті – уақытты ескерген жөн. Ұзақ мерзімді болжамдар тіпті мамандар үшін де қиын. Ал елдегі тұрақтылық діни көрсеткішке жақынырақ: сенесің, сенбейсің. Сондықтан, егер сіз бес жылдан астам пәтерге ақша жинауыңыз керек болса, есептеулерде логиканы ғана емес, сонымен қатар интуицияны да тартуыңыз керек.

Инфляция ақшаның құнсызданатынын, ал жылжымайтын мүліктің құны өсетінін ескеріңіз.

Дегенмен, Росстаттың мәліметінше, соңғы үш жылда қайталама нарықтағы баға элиталық пәтерлерді қоспағанда, пәтерлердің барлық түрлері бойынша төмендеді.

Қосымша фактор ретінде зейнеткерлік жастың жақындығын ескерген жөн. Зейнетақы төлеу үшін пәтер жалдау қиын болады, бірақ ірі қалаларда бұл мүмкін емес. Сондықтан осы уақытқа дейін артық төлеммен алсаңыз да, жеке үйіңіз болғаны жақсы.

Егер сіз үлкен қаладан үй алудан бас тартып, өте тиімді бағамен пәтер жалдасаңыз, банкке түскен ақшаға өмір бойы пәтер жалдауға болады деген уәж орынды. Сонымен, егер сіз артық төлемнен 3 миллион үнемдесеңіз, бұл сізге 10 жыл бойы ай сайын 25 мың береді (бірақ инфляцияны ескеру керек).

Ақшаны сақтауға да болады. 3 миллион сомасы, депозиттер бойынша ағымдағы орташа пайызды ескере отырып, айына 15 мың рубль сыйақы әкеледі, 4 миллион - 20 мың.

Сізге ең жақсысын қалай есептеуге болады

Орташа есептеулер орташа нәтиже береді, сондықтан сізге не тиімдірек екенін түсіну үшін есептеулерді өзіңіз орындауға тура келеді. Мұны істеу үшін сізге келесі деректер қажет:

1. Пәтерді жалдау ақысының мөлшері.
2. Сіз бастапқы жарна ретінде пайдалануды жоспарлап отырған жинақ сомасы.
3. Сіз сатып алғыңыз келетін пәтердің құны.
4. Ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеме (сіз елдегі орташа мәнді немесе ипотеканы алғыңыз келетін банк ұсынатын мөлшерлемені пайдалана аласыз).
5. Ұзақ мерзімге ақшаңызды сеніп тапсыруға дайын банк депозитінің пайызы.

Пәтер сатып алу үшін ақша жинай отырып, ипотека мен үй жалдау арасында таңдау жасасаңыз

1. Ипотека

Көмегімен немесе банкіңіздің веб-сайтында оңтайлы ай сайынғы төлеммен ипотека қанша жылға созылатынын, артық төлем қандай болатынын есептеңіз.

Пәтер бағасы 5,2 миллион рубль, бастапқы жарнасы 3,2 миллион, пайыздық мөлшерлемесі 11 пайыз және ипотека мерзімі жеті жыл болса, ай сайынғы төлем 34 245 рубльді, ал артық төлем 876 569 рубльді құрайды.

2. Пәтер жалдау

Жалдау ақысының ықтимал өсуін ескере отырып, пәтерді жалға алу үшін қанша жыл төлейтініңізді есептеңіз.

Мысалы, сіз айына 22 мың рубль бересіз және үш жылдан бері пәтер жалдап келесіз. Осы уақыт ішінде баға бірде-бір рет көтерілген жоқ, бірақ жеті жылдан кейін жалға алу ақысы бұрынғыдай қалмайтыны анық. Сондықтан келесі жылы сіз жалға беруге 22 × 12 = 264 мың, келесі үш жылда - 24 × 36 = 864 мың, қалған үште - 26 × 36 = 936 мың, барлығы - 2,06 бересіз. миллион рубль.

3. Депозит және жинақ

Ипотека мерзіміне депозитте қанша ақша жинайтыныңызды есептеп, сома бағалаңыз. Содан кейін бірінші жылдан кейін қанша ақша болатынын есептеңіз, екінші және т.б. ипотека мерзімінің соңына дейін. Сондай-ақ пәтер сатып алу үшін ай сайын бөлетін соманы шешіңіз, оның бір-екі жылдан кейін сізге қанша ақша беретінін есептеңіз және т.б. ипотека мерзімінің соңына дейін. Енді депозит пен жинақтағы соманы қарапайым қосу арқылы жылжымайтын мүлікке қанша жылдан кейін ақша жинай алатыныңызды анықтаңыз.

6,1% пайыздық мөлшерлемесі бар капиталдандырусыз депозит бойынша жеті жылда 3,2 миллион рубль сомасы 4 566 400 рубльге айналады.

Жылжымайтын мүлік бағасы көтерілмесе де, жеті жылдан кейін ипотекасыз пәтер алу мүмкін емес.

Депозитке қажетті соманың жиналуын күтпей, айына 20 мың рубль немесе жылына 240 мың үнемдеу мүмкіндігі бар. Содан кейін бес жылдан кейін жинақ 5 376 000 рубльді құрайды. Жалдау ақысын ескере отырып, жылжымайтын мүліктің жалпы құны 6 640 000 рубльді құрайды, ал 176 000 қалады. Жеті жыл ішінде пәтердің ипотекасы 6,8 миллионға дейін барады. Яғни, шығындар шамамен бірдей, бірақ екі жыл үнемделген, яғни баспананы жалға алу және осы уақытта үнемдеу тиімдірек.

Бұл есептеулер пәтердің құны бес жыл бойы өзгермеген жағдайда ғана жұмыс істейді, ал жалдау ақысы болжанғаннан тезірек қымбаттамаса.

Ипотека мерзіміне дейін пәтер жинай алмасаңыз, жинақтан гөрі банктен несие алу тиімдірек екені анық.

Егер сіз болашақта пәтер сатып алуды жоспарламай, ипотека мен жалға алуды таңдасаңыз

1. Үй иесіне қанша беретініңізді есте сақтаңыз

Алдыңғы мысалдағы сандарды алайық - 22 мың рубль.

2. Ай сайынғы ипотекалық төлемді есептеңіз

Тағы да алдыңғы мысалдағы сан 34,3 мың рубльді құрайды.

3. Екі санды салыстыр

Есептерде бастапқы жарнаны есепке алмағанның өзінде, жалға алу тиімдірек екені анық. Егер бәрі оңай болмаса, бастапқы жарна сомасын ипотеканың айларының санына бөліп, алынған соманы ай сайынғы төлемге қосыңыз:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 мың рубль.

22 мыңмен салыстыру одан да түсінікті. Ал жеті жылдан кейін жалдау бағасы екі есе қымбаттаса да, пәтерді жалға алу бұрынғысынша тиімдірек болады.

Алайда, қазірдің өзінде сегізінші жылы ипотекасы бар адам оны толығымен өтейді және тек коммуналдық төлемдерді төлейді. Ал жалға алушы бұрынғысынша жалдау ақысын төлей береді. Екінші жағынан, егер жалдау ақысы өспесе, ипотекаға кететін сома 26 жылдық жалдау үшін жеткілікті болар еді.

4. Бастапқы жарнаға түсуі мүмкін ақшаға қанша табыс табатыныңызды есептеңіз

Жеті жылдан кейін депозит 4,57 миллион рубльді құрайды. Ал ай сайынғы 12,3 мың көлеміндегі төлемдер арасындағы айырмашылықты кейінге қалдырсаңыз, жеті жылдан кейін тағы 1,03 млн. 5,6 млн жалпы сомасы, жылына 6,1% қаланды, пайыздық айына 28,5 мың рубль әкеледі.