Түрлі тарихи дәуірлерде ипотека қандай болды

2024 Автор: Malcolm Clapton | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2023-12-17 04:02

Тарихқа дейінгі дәуірден 21 ғасырға дейін адамдар несиеге тұрғын үй сатып алу мәселесін қалай шешкен.

Қазіргі қаржы құралдары адамның өз экономикасына деген көзқарасын түбегейлі өзгертті. Дәл осындай ипотеканы алыңыз: ол адамдарға бұрын мүмкін болмаған шарттармен тұрғын үй мен басқа да жылжымайтын мүлікті сатып алуға мүмкіндік берді. Адамдардың өмірін жақсартуға қаншалықты көмектескенін түсіну үшін әртүрлі дәуірлерде ипотекалық несие мәселесі қалай ұйымдастырылғанын анықтайық.

1. Палеолит және одан бұрынғы

Ғалымдар тарихқа дейінгі дәуірде отбасылық және шаруашылық өмірдің қалай ұйымдастырылғаны туралы аз біледі. Археологтар мен палеогенетиктер, ең жақсы жағдайда, адам топтарының мөлшерін, олардың генетикалық ұқсастығы мен кәсібін қалпына келтіре алады.

Палеолит халқының әдет-ғұрпын қайта құру үшін олар әдетте азды-көпті қазіргі аңшы-теруші тайпаларға (мысалы, қазіргі Парагвай территориясында тұратын гваяк халқы) қарайды. Бірақ ежелгі адамдар патрилокалдылыққа бейім болған сияқты - әйел күйеуінің әкесі руына баратын отбасылық қарым-қатынас түрі (егер біздің түсінігіміздегі «күйеу» ұғымы жалпы осындай ежелгі дәуірге қатысты болса). Әрине, оларда экзогамия болды - тығыз байланысты некеге тыйым салу. Жалпы, мен ата-анаммен бірге тұруға тура келді.

Егер қазіргі заманғы ипотека болса: бәлкім, бірнеше отбасы азық-түлікке, киім-кешек пен қару-жараққа ипотека алып, жаңа тайпа құра алар еді. Дәл қазіргідей жас отбасылар жаңа ғимараттарға татулықпен қоныстануда. Соның нәтижесінде жаңа рудың мүшелерінің жасы бір төңірегі болар еді.

2. Ежелгі Грецияда

Негізінде, «ипотека» сөзі грек тілінен шыққан және «негіз», «кепіл», тіпті «ескерту» деп аударылады. Жер телімінің шекарасына орнатылған бағана осылай аталды, осылайша бұл сайт қарызды қамтамасыз ету қызметін атқарады деп «ескертпеді».

Сонымен, гректер арасында ипотека борышқордың өз несие берушісінің алдындағы мүліктік жауапкершілігінің бір түрі болды: төлемеген жағдайда несие беруші кепілге қойылған жерді қайтарып алуға құқылы болды. Ипотека дамуының алдында дәрменсіз борышкер несие берушінің алдында жеке еркіндікпен жауап беретін, сондықтан ипотека экономикалық қатынастардың неғұрлым прогрессивті шарасы болды.

Әрине, бұл үшін грек қоғамында жеке жерге меншіктің дамыған институты болуы керек еді. Біздің дәуірімізге дейінгі 621 жылы Афина билеушісі Драконт бөтеннің мүлкіне кез келген қол сұғушылықты қатаң түрде жазалайтын жазбаша заңдардың алғашқы жинағын (иә, өте қатал шаралар) құрастырды. Бұл жер кепіл ретінде әрекет ететін несиелік және қарыздық қатынастардың дамуына серпін берді. Грек ипотекасы біздің дәуірімізге дейінгі 6 ғасырдың басында толық жұмыс істей бастады.

Бірақ мұндай ипотека барлығына бірдей қол жетімді емес еді: оны пайдалану үшін өз жер учаскесіне иелік ету қажет болды.

Отбасындағы үлкен ұл әкесінің мұрагері болды, сондықтан ол әйелін әке-шешесінің үйіне әкеле алады, кейін ол жермен бірге оның меншігіне өтті. Ол болашақта ипотекаға сене алатын еді, ол шын мәнінде оған қажет емес.

Бірақ кіші ұлдар бұл тұрғыда қолайсыз жағдайға тап болды және олар жер телімдеріне қанағаттануы мүмкін, немесе байлардың қызметіне кірісуі немесе колониялардан өз бақытын іздеуі мүмкін еді. Мұның бәрі салыстырмалы түрде жас кезінде отбасын құруға өте қолайлы болмады.

Егер қазіргі заманғы ипотека болса: алдымен өзінің туған жерінен жер алып, содан кейін ол үшін қарызды ақшамен немесе қызметпен өтеу мүмкіндігі ежелгі гректердің өмірін өзгерткен болар еді. Кіші ұлдары қуанатыны сөзсіз. Рас, олар Афины, Спарта немесе Коринф маңында өмір сүріп, бүкіл Жерорта теңізін колонияларымен қамтымаған болар еді. Немесе, керісінше, олар бүкіл экуменді жабады.

3. Ежелгі Римде

Ежелгі дүниеде ипотека Вавилонда (б.з.б. 6 ғ. Хаммурапи заңдары), Месопотамияда, тіпті Үндістанда (б.з.б. 2 ғ.) белгілі болды. Бірақ ипотека ежелгі Римдегі заманауи жағдайларға жақын болды.

Алғашында римдіктер арасындағы қарыз қатынастары, былайша айтқанда, шартты түрде, «сенім бойынша мәміле» (лат. Fiducia) түрінде құрылды, ал тәуекелдерді несие беруші емес, борышкер өз мойнына алды: ол кредиторды ақшаға айырбас ретінде арнайы заңдық іс жүргізу кепілін, яғни жылжымалы немесе жылжымайтын мүлікті пайдалана отырып берген. Қарызды өтегеннен кейін ол несие берушінің уәдесін орындап, айналанған заңды процедураның көмегімен кепілді қайтарады деп үміттене алды. Несие беруші қандай да бір себептермен мұны істеуден бас тартса, борышкер тек азаматтардың арасында оның атын жамандауы мүмкін - заң оған ешқандай жолмен көмектесе алмады, мәміле мәміле болып табылады.

Біздің дәуірімізге дейінгі II ғасырда ипотекалық қатынастар айтарлықтай дамыды. Кепіл мәмілесінің жаңа нысаны (лат. Pignus) бойынша несие беруші өз ақшасының орнына борышкердің мүлкіне меншік құқығын алған жоқ, тек осы мүлікті иелену құқығына ие болды. Несие берушінің бұл мүлікті пайдалануға құқығы да болған жоқ, бірақ бұл мүліктен алынған жемістер оның қарызын немесе пайызын төлеуге бара алатын. Борышкер өзiне алған мiндеттемелерiне сәйкес төлей алмаған жағдайда ғана несие берушi өз мүлкiнiң меншiгi болады.

Ақырында, б.з.б. II ғасырдың алғашқы онжылдықтарында қазіргі ипотекаға (лат. Hypotheca legalis) шын мәнінде жақын келетін кепілдің үшінші түрі – несие берушіге бермей мүлікті кепілге қою пайда болады.

Бұған сол кездегі саяси-экономикалық жағдайдың өзгеруі: құлдық жүйенің әлсіреуі және жердің жалға алушыларға жаппай берілуі ықпал етті. Бастапқыда жалдаушылар - пәтерлер немесе шағын учаскелер - жылжымалы мүлкін (мысалы, жиһаз немесе ауылшаруашылық құралдарын) жалға алуды қамтамасыз ету ретінде кепілге берді, бірақ оны иеленуді жалғастырды. Кейіннен жылжымайтын мүлік те ипотека объектісіне айналуы мүмкін.

Егер қарыз алушы шартқа сәйкес төлем жасай алмаса, несие беруші кепілге қойылған затты кейіннен аукционда сатумен және қарыз алушының борыштық қалдығы есебінен өтеумен талап ету құқығын алды.

Егер қазіргі заманғы ипотека болса: Рим ипотекасы әлдеқашан дамыған, бірақ оның бірқатар кемшіліктері болды. Мысалы, Ежелгі Римде мүліктің бірыңғай тізілімі жүргізілмеген, ал несие беруші кепілді қабылдай отырып, сол мүліктің енді басқа несие берушіге кепілге берілмегеніне және қарыз алушы банкрот болған жағдайда оның ипотека құқығы басқа біреудің ипотекалық құқығымен соқтығыспайды.

Сонымен қатар, ипотека әдетте қарыз алушының бүкіл мүлкіне таратылды, бұл оның көлемі мен құнын белгісіз етті, бұл уақыт өте келе өзгеруі мүмкін. Бұл тұрақсыз мүліктік қатынастар ипотеканың дамуын тежеп, оған мұқтаж Рим азаматтары зардап шекті.

4. Ортағасырлық Еуропада

Жоғарыда айтылғандардан көрініп тұрғандай, ипотека мәмілелерге қатысушылардың құқықтарын қатаң сақтаған жағдайда ғана қалыпты жағдайда өмір сүре алады. Құрылымдық күрделі операциялар бақылау мен реттеуді қажет етті, ал ұзақ мерзімді перспективада – жақсы жұмыс істейтін тіркеу жүйесі. Мұның барлығын тек мемлекет қамтамасыз ете алар еді. Сондықтан біздің заманымыздың 5-6 ғасырларында біртұтас орталықтандырылған мемлекеттік формация ретінде Рим империясының құлауымен бірге ипотека институты іс жүзінде өмір сүруін тоқтатты.

Ол тек жоғары орта ғасырлар дәуірінде (XII-XIII ғғ.), ақша-құқықтық қатынастар дамуының жаңа толқынында қайта жанданды. Феодалдарға көбінесе ішкі соғыстар немесе крест жорықтарын жүргізу үшін ақша қажет болды, сондықтан олар өздерінің сарайлары мен ата-бабаларының жерлерін өсімқорларға немесе бай көршілеріне кепілге беруге мәжбүр болды.

Нәтижесінде Батыс Еуропа Рим империясының мұрагері ретінде ипотека институтын қабылдап, дамытып, оны бұрынғыдан да ресмилендіріп, дамыған заңнамамен қорғалды. Сонымен қатар, арнайы ипотекалық кітаптар болды, онда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік туралы мәліметтер енгізілді.

Соңғы орта ғасырлар дәуірінде (XIV-XVI ғғ.) ипотека біржола осы күнге дейін бар нысанда бекітілді: кепілге қойылған мүлік борышкердің иелігінде қалады, ал несие беруші құқықты алады, жылы. қарызды өтемеген жағдайда, кепілге қойылған мүлікті кейіннен аукционда сатумен қайтарып алуға …

Егер қазіргі заманғы ипотека болса: Егер сіз ірі феодал болсаңыз және сізде кепілге қоятын нәрсе болса - және қарызды да, пайызды да өтейтін соғыс олжасына үміттенсеңіз жақсы. Бірақ орта ғасырлардағы батыс еуропалықтардың басым көпшілігі үлкен несиеге сену үшін тым аз учаскелері бар кедей шаруалар болды. Ал жалпы алғанда, соттар, сот ісі, нотариустар мен адвокаттар байлар мен дворяндарға, ең жақсысы - ірі қалалардың мещандарына арналған. Жоқ, орта ғасырларда ипотека әлі де жалпы қол жетімді емес еді.

5. Қазіргі заман

19 ғасырда өнеркәсіптік өсу, урбанизация және қалалық инфрақұрылымның дамуы ипотекалық несие нарығының қарқынды өсуіне ықпал етті. Еуропаның ең дамыған елдерінде - Англияда, Францияда немесе Нидерландыда құрылысты қаржыландыруға несие беру принциптері белсенді және барлық жерде қолданылды. Құрылыс пен өнеркәсіптегі ақша массасы басқа Еуропа елдеріне, соның ішінде Ресей империясына да инвестицияланды.

ХХ ғасырда АҚШ-та Ұлы Депрессия кезінде ипотека ерекше рөлге ие болды. Ол Франклин Рузвельттің «Жаңа келісімінің» негізін қалады.

Американың тұрғын үй нарығында несиенің екі түрі бар - құрылыс несиесі және ипотека. Несие сомасы кепілге қойылған жылжымайтын мүлік құнының 80-90 пайызынан аспайды. Қарыз алушының өз қаражатынан төлейтін алғашқы жарнасының мөлшері сәйкесінше 10-20 пайызды құрайды. Мемлекет кедейлерге тұрғын үйдің толық құнына жеңілдетілген несие береді.

Бүгінгі таңда АҚШ-та ипотекалық несиелер 15-20 жыл мерзімге беріледі. Американдық ипотеканың айрықша ерекшелігі – қайталама ипотекалық нарық, мемлекеттік несиелерді сақтандыру, табысы аз азаматтарға несие алу кезіндегі жеңілдіктер сияқты құралдар арқылы ипотекалық несиелендіруді мақсатты және жүйелі мемлекеттік қолдау. Осы шаралар мен несиенің қолжетімділігінің арқасында американдықтардың 75 пайызының жеке баспанасы бар.

Ресейде ипотекалық несие нарығы КСРО ыдырағаннан кейін ғана дами бастады. 1997 жылы үкімет ипотекалық секторға инвестиция тарту үшін Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу агенттігін құрды. 1998 жылы «Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілі) туралы» заң қабылданды. Орталық банктің резидент-жеке тұлғаларға берілген ипотекалық несиелер және рубльдегі ипотекалық несиелер бойынша сатып алынған талап ету құқықтары туралы мәліметтеріне сәйкес, 2017 жылы өткен жылмен салыстырғанда ипотекалық несиелендірудің өсімі 37 пайызды құрады. 2017 жылы барлығы екі триллион рубльден астам несие берілді. Бұл негізгі мөлшерлеменің тұрақты төмендеуінің арқасында мүмкін болды. 2017 жылдың желтоқсанында ол бекітілді. Ресей Банкі негізгі мөлшерлемені жылдық 7,25% деңгейінде жылдық 7,25% деңгейінде қалдыру туралы шешім қабылдады.

Қазіргі заманғы ипотеканың жалпы тенденциясы айқын - ол өсіп келе жатқан азаматтар үшін барған сайын қолжетімді болады. Несие берудің бұл түрін қолдайтын мемлекеттердің мақсаты – өз азаматтары мен жас отбасыларының барынша көп бөлігін жеке баспанамен қамтамасыз ету.